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賃貸物件の短期取得に対する評価見直し（概要）

これまで賃貸物件（アパート・マンション等）は、路線価をもとに計算した評価額で相続税が計算されるため、現金で持つより評価が低くなるケースが多くありました。この仕組みを活用して相続直前に賃貸物件を購入する節税策が広がっていたため、今回の改正でルールが見直されることになりました。

改正後は、相続開始前5年以内に取得した賃貸用不動産は、路線価ではなく通常の取引価額（市場価格に近い金額）をもとに評価されます。5年を経過した物件については、引き続き従来どおりの路線価評価が適用されます。

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不動産小口化商品の評価見直し

不動産小口化商品とは、一棟のビルやマンションを小さな単位に分けて複数の投資家が共同で保有できる金融商品です。少額から不動産投資ができる仕組みとして近年広く普及しました。

相続対策の文脈では、実際の購入価格と相続税評価額の間に大きな差が生まれやすいという特性を活用し、節税手段として使われるケースが増えていました。この乖離が問題視され、今回の改正で評価方法が見直されることになりました。

つまり、不動産小口化商品を購入してから何年が経過していても、相続・贈与時には市場価格に近い金額で評価されることになります。これまでの「評価額が低くなる」というメリットは、令和9年以降の相続・贈与では享受できなくなります。

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教育資金の一括贈与に係る非課税措置の終了

これまで「祖父母から孫へ、まとまった金額の教育資金を一括して贈与しても贈与税がかからない」という制度がありました。子育て・教育への支援を目的とした制度で、多くの方が生前贈与の手段として活用されてきました。

この非課税措置は、令和8年度末をもって終了することが決まりました。令和9年以降に行う教育資金の贈与については、通常の贈与税の課税対象となります。

教育資金贈与の制度がなくなることで、「孫への教育支援をどのように行うか」という問いに改めて向き合う必要があります。毎年の暦年贈与や、結婚・子育て資金の贈与制度など、他の手段との組み合わせを専門家と一緒に検討することをおすすめします。

📋 まとめ

• ✦相続開始前5年以内に取得した賃貸物件は、路線価ではなく市場価格に近い金額で評価されます（詳細は別コラム参照）
• ✦不動産小口化商品は取得時期に関係なく市場価格で評価されます。賃貸物件と異なり、一定期間経過後も従来の路線価評価には戻りません
• ✦教育資金の一括贈与非課税措置は令和8年度末で終了。令和9年以降は通常の贈与税の対象となります
• ✦今回の改正は令和9年以降に適用されます。「自分の対策に影響があるかどうか」を早めに確認し、必要に応じて見直しを行うことが大切です。

★ 「今の相続対策が改正でどう変わるか確認したい」という方へ

不動産・小口化商品・贈与の活用方針は、今回の改正を踏まえて改めて整理することが大切です。「今のまま続けていいのか」「他の手段に切り替えるべきか」など、一緒に確認しましょう。

「まず現状を確認したい」というご相談も、どうぞお気軽にお問い合わせください。