幸島さん（八十歳・男性）は、ご家族のために少しでも相続税の負担を軽くしてあげたいと考え、知人から「借入をして賃貸マンションを買えば、評価額が下がって相続対策になる」と聞き、銀行からも前向きな提案を受けていたそうです。

「子どもたちに迷惑をかけたくない一心で、思い切ろうと決めかけていました。ところが、税制が変わって、買ったばかりの物件は今までのようには評価されなくなる、という話を聞いて…。果たして本当に対策になるのか、急に分からなくなってしまったんです。」と、不安げにご相談にいらっしゃいました。

幸島さんのように、「これまで当たり前とされてきた方法が、これからも同じように使えるのか」と迷われる方が、今とても増えています。そして多くの場合、変更点の中身までは正確に知られていないのが実情です。

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そもそも、なぜ貸付用不動産が相続対策に使われてきたのか

相続税は、亡くなった方が遺した財産の「評価額」に対してかかります。ここで大切なのが、現金や預金はそのままの金額で評価されるのに対し、不動産は実際の取引価格よりも低く評価される傾向がある、という点です。

さらに、人に貸している不動産は、自分で自由に使える状態よりも評価が抑えられます。そのため、現金を賃貸物件に換えておくことで、相続税の対象となる評価額を小さくできる、と考えられてきました。

この仕組み自体は、不動産が持つ特性に根ざした、ごく自然な考え方です。実際に賃貸経営をして家賃収入を得ながら、結果として評価が抑えられている、というご家庭はたくさんあります。

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今回、何が見直されるのか

これまでの仕組みのなかで、課題として指摘されてきたのが、相続が間近に迫ってから、多額の借入で急いで賃貸物件を購入し、評価額との差を最大限に利用するような使い方です。

実際に賃貸経営を続けてきた方と、評価を下げることだけを目的にしたケースとでは、実態が大きく違います。そこで今回の見直しでは、こうした差を整えていく方向が示されました。

では、具体的にどう変わるのでしょうか。要点を、これまでとこれからで並べてみます。

この新しい評価方法は、再来年（令和9年）以降に発生する相続などから適用される予定です。幸島さんが心配されていたのも、まさにこの点でした。

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だからといって、賃貸経営そのものが否定されるわけではありません

ここで安心していただきたいのは、今回の見直しは、賃貸経営や不動産の活用そのものを否定するものではない、という点です。見直しの主眼は、あくまで実態を伴わない短期的な使い方にあります。

長く所有してきた土地を活かして賃貸経営をしてこられた方や、ご家族の暮らしの基盤として不動産を守ってこられた方にとっては、これまでの考え方が大きく変わるわけではありません。経過的な配慮が設けられる部分もあります。

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これから考えておきたい備え

幸島さんのように、これから対策を考える方も、すでに賃貸物件をお持ちの方も、いま一度、ご自身の状況を整理しておくことが何よりの備えになります。

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大きな決断の前に、いったん立ち止まって確かめる。幸島さんも、ご相談のうえで、ご自身とご家族にとって無理のない形を一緒に考えていくことになりました。

📋 まとめ

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  貸付用不動産は、評価の特性から相続対策に使われてきました
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  今回の見直しは、亡くなる前の5年以内に取得した物件の評価のしかたを見直すものです
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  賃貸経営そのものや、長く保有してきた物件が否定されるわけではありません
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  評価額だけにとらわれず、暮らしと承継から考えること。迷ったら早めの相談が安心です。

★ 「うちの賃貸物件、これからどう考えればいい？」と思ったら

不動産を使った相続対策は、ルールの見直しによって考え方が少しずつ変わってきています。
大きな決断をされる前に、ぜひ一度ご相談ください。ご家庭の事情に合わせて、無理のない形を一緒に考えます。